9月16日下午，全经联宁波商业办公专委会成立发布会于1905地产茶馆举行。

全经联宁波地产俱乐部在会长缪百年的倡导和支持下，在沃德地产、创客工场、合润地产、德森控股等办公楼宇企业的发动和号召下，成立宁波市商业办公业内交流资源共享的平台，“全经联宁波商业办公专委会”应运而生，汇聚各专业人士，团结各方力量，把脉商务楼宇经济形势，搭建商务楼宇数据平台，提升现代化服务，促进宁波写字楼市场健康良性发展。

发布会现场汇聚了全经联宁波地产创新俱乐部副会长和常务理事代表，律师协会代表、开发商、商业地产大咖、写字楼招商运营公司、众创空间、经纪机构、宁波市经合局、市国内投资促进中心、鄞州区商务局等政府相关部门领导，以及各大新闻媒体等80多位社会、政府及企业精英代表在场见证了全经联宁波商业办公专委会的成立。

全经联宁波地产创新俱乐部副秘书长徐必夷主持了本次发布会活动。

首先，由专委会发起者和倡导者，全经联宁波地产俱乐部会长缪百年致辞欢迎。

宁波市经济合作局副局长谢再盛，代表宁波市经济合作局向全经联宁波商业办公专委会的成立致以祝贺。

宁波市鄞州区商务局副局长尚春根，现场为大家做了主题为《产业布局与楼宇经济发展》的演讲。

宁波律师协会会长叶明，代表兄弟协会讲话。

接下来进入本次发布会重要环节——“圆桌论坛”。

（圆桌论坛全记录请拉至文末）

■ 圆桌论坛1 城市品质升级与楼宇品质提升共振协同

主持：叶巍俊（全经联宁波地产创新俱乐部营销专委主任、宁波都市报系地产工作室主任）

嘉宾：

吕兵（宁波市国内投资促进中心主任）

唐震宇（宁波鹏源物产控股有限公司总经理）

陈敏梁（直众21传媒宁波公司总经理）

吴纪兵（宁波市合润房地产策划代理有限公司董事长）

针对以下议题进行了专业性探讨：

(1)城市品质升级：楼宇品质不高

(2)城市品质升级：写字楼存量太大

■ 圆桌论坛2 共享经济时代楼宇经济的发展方向

主持：叶巍俊（全经联宁波地产创新俱乐部营销专委主任、宁波都市报系地产工作室主任）

嘉宾：

尚春根（宁波市鄞州区商务局副局长）

杨卫珍（博洋置业不动产管理中心主任）

桑琳琳（和邦投资集团招商公司副总经理）

陈彩强（宁波创客工场投资有限公司董事长）

针对以下议题进行了专业性探讨：

A、楼宇办公政策导向

B、品牌运营公司导入

C、定位：专业楼宇、产业链打通

D、全方位配套服务

E、行业规范:行业标准、公共服务、价值梯度

缪会长与宁波市经济合作局副局长谢再盛一起为全经联宁波地产创新俱乐部商办专委会揭牌，共同见证商办专委会的成立。

缪会长为专委会主任马银萍、常务副主任陈彩强、秘书长吴纪兵授牌，并祝贺全经联宁波商业办公专委会正式成立。

宁波沃德地产董事长 全经联宁波商办专委会主任 马银萍发言。

全经联宁波商业办公专委会主任马银萍，常务副主任陈彩强、秘书长吴纪兵为专委会副主任陈晓云、王森、徐怀标、沈旭波授牌。

另外宁波商业办公专委会很荣幸的得到三位重量级大伽的支持，并成为专委会的名誉主任，他们分别是：严凯锋先生、汤洪先生和唐震宇先生。

目前在宁波房地产市场具有极其影响力的全经联宁波地产创新俱乐部营销专委会，今天借商办专委会成立发布会之际，由主任叶巍俊为新增会员授牌。

宁波八月份的办公楼宇销售冠军——银亿东都国际项目，为在场大家分享了银亿东都国际项目如何打造东部稀缺资源下的生态办公商业楼盘价值。

合影留念。

商业办公楼宇的发展好坏直接关系着城市的品味和档次，宁波楼宇经济的健康发展有利于促进现代服务业发展，加快经济结构调整，改善投资环境，拓宽城区发展空间，加快城市化进程。随着时代的发展，商业办公楼宇经济已从“独立”、“独用”时代，步入到“融合”、“共享”的发展新时期。

希望越来越多的办公楼宇专家和商业办公相关企业加入全经联宁波地产创新俱乐部商办专委会，共同打造一个团结、开放、进步的行业服务平台。

<附>圆桌论坛交流全记录

圆桌论坛1

城市品质升级与楼宇品质提升共振协同

主持人：叶巍俊（全经联宁波地产创新俱乐部营销专委主任、宁波都市报系地产工作室主任）

主持人：城市品质升级与楼宇品质提升共振协同，回忆起15年的宁波办公楼宇发展，宁波的写字楼和住宅改变了城市的形象，提升了城市的品质，房地产目前仍旧方兴未艾，写字楼也是拔地而起，直冲云霄。城市规划定位与楼宇经济的关系，城市的产业发展与楼宇发展的关系，从内部来说，如何提升楼宇的服务和智能化，对城市品质提升和楼宇经济的发展具有积极的促进作用。今天邀请业内几位大咖针对城市品质升级和楼宇品质提升共振协同进行针对性的探讨。

嘉宾：吕兵（宁波市国内投资促进中心主任）

主持人：吕主任谈谈楼宇品质应该是怎么样？

嘉宾：楼宇的品质不是开发商所决定的，而是城市产业发展的需求所决定的，十年间，都是生产企业，外贸企业，劳动密集型企业，随着宁波白领，金领，粉红领的增加，这些高端人才逐步入住高端楼宇，楼宇的品质需求也会越来越高。

建筑是一个城市立体的文化，是凝固的气质，城市发展阶段成就楼宇品质的要求。城市发展需要增量，就是需要招商，需要不断引进市外高品质企业进入宁波，进而加快和提升宁波产业的升级。

希望通过商办专委会和本次论坛，多方面的呼吁，将企业和高端人群的对于写字楼的要求和需求能够通过专委会及全经联宁波地产创新觉了不的渠道搜集上来，传达到房地产开发企业，进而提升楼宇发展的经济。

嘉宾  唐震宇（宁波鹏源物产控股有限公司总经理）

主持人：从房地产职业经理人角度，谈谈今天的主题。

嘉宾：我从事地产开发领域很多年了，在我看来，从事地产以来，最难做的就是商业，目前商业做的最好的，就是万达。而对于商业能做好，企业很难起到作用，这个跟城市的产业发展有密切关系，再然后，就是政府的规划导向问题，例如：南部商务区，白天排队，晚上却没人，规划不合理，政府的问题。

然后，就是产品问题，目前鹏源物产的项目谈了两个基金公司，运营要交给他，因为他觉得我们的运营无法让他的物业进行增值。如何让物业增值——是开发商应该考虑的问题。基于以上，鹏源物产最终决定不卖了。这个就是因为开发商的心态有问题，以前开发商认为拿完地，造好，卖完就没事儿了，而在香港的地产开发企业的盈利是靠物业增值来产生的，因此我们想明白了，持有物业，写字楼不卖了。企业的思维应该改变，从长久而言，物业持有有利于提升整个楼宇的品质，同时对楼宇的增值更有提升空间。

因此，未来写字楼经济的发展还在于政府支持和企业自身的想法的改变。

嘉宾 吴纪兵（宁波市合润房地产策划代理有限公司董事长）

主持人：吴总是年轻的老资格写字楼代理公司，当年老华联写字楼，创造了宁波写字楼历史的辉煌，这么多年来，始终如一，没有被超越。请吴总谈谈如何从营销角度去库存？

嘉宾：目前写字楼的存量这么大，怎么办？所谓存量有两块，一是已经交付的存量，二是增量，对外销售的。

楼宇价值的提升与运营息息相关的，运营不好，楼宇的价值就会下降，为什么华联写字楼今天的每平方价格还不及当时九十年代，其实跟物业管理和运营有很大的关系。

其实宁波写字楼价值上不去，出现目前的情况，跟政府的规划息息相关，写字楼的量实在太大了，如果根据目前的宁波经济发展，未来十年能否将目前的库存积压去掉都有困难，因此靠销售已经没有用了，关键在于运营。

今天投入1个亿，明天想收入1.5个亿的地产开发公司可能在商业发展的路上要被淘汰，这也对楼宇办公代理公司提出了更高的要求，也对政府提出了更高的要求。接下来的房地产开发商应该是是一边找基金公司，一边专注于运营。

以上是交易环节，而对于写字楼的持有环节，只要进入公司的账上，就会有房产税，这样的话，对于楼宇经济的发展有一定的抑制作用。因此，政府应该站在写字楼开发企业角度来思考这个问题。

嘉宾 陈敏梁（直众21传媒宁波公司总经理）

主持人：陈总一直致力于楼宇传媒的营销，作为楼宇传媒营销的专业人士，陈总一直立足当前，更放眼于未来，想了解陈总对未来宁波的楼宇经济发展看法将如何?

嘉宾：今天专委会的成立，不仅影响商办行业，更打通了房地产的整个产业。现在整个房地产进入了下半场，白银时代，办公也进入了下半场：很多都有很宽敞很豪华的大堂，停车库的配比也很高，大堂很大很宽敞，但不开空调，停车库很多，但管理混乱。

下半场的趋势发展如下：未来的写字楼如果能进入第一梯队的话，一定是产业招商，定位清晰，围绕产业招商的模式逐渐展现出来，如电商，文创，等，形成产业效应。

对于现代白领而言，同事在一起的物理空间要超过家人，因此现在的写字楼空间应逐步围绕员工的福利，白领的生活需求展开，如吃饭问题的解决，下午茶的解决，聚会的解决等，居住区的解决，交通问题的解决。以上吃住行的问题解决以后，写字楼将迈入标杆性的楼宇。写字楼不仅仅是商务办公的空间，也可以变成设计文创产品的展示区，这是“游”的功能。未来的写字楼不再是单一的，一定是有着非常丰富且个性化的业态。

另外，在共享时代，对商务空间是完全可以共享的，提升工作效率，降低成本。

最后，我相信低谷就是反弹期，无论是租赁还是销售，宁波写字楼的未来前景一定会更加美好。

圆桌论坛2

共享经济时代楼宇经济的发展方向

主持人：叶巍俊（全经联宁波地产创新俱乐部营销专委主任、宁波都市报系地产工作室主任）

嘉宾：尚春根（宁波市鄞州区商务局副局长）

主持人：如果宁波所有的楼宇都像南部商务区一样运营，那么宁波一定不会落后于杭州。我对宁波鄞州的招商理念和服务意识十分敬佩。但目前南部商务区的火热程度让规划远远落后于现实的弊端也凸显出来，例如停车难问题，尚局长请谈谈如何解决这个问题。

嘉宾：南部商务区的发展抢抓了几轮发展契机，通过创新实践，结合政府在土地供给、企业入驻、产业集聚等方面给予的扶持政策，迅速成型并拥有特色。

南部商务区当初统一建两层地下室，算宁波最大的停车场，很有前瞻性，但是现在看看仍然不够用，哪怕南部商务区的停车场多建一层，若干年以后可能还是不够用，因此，仅仅是靠政府的开发和布局显然是解决不了这个问题的，但是现在共享和智慧停车也许可以部分解决这个问题——市场的共享产品能够解决公共配套设施不足的问题。比如现在吃住行里面，吃有美团，行有共享单车、共享汽车，给城市的人居生活工作环境带来了极大的便利和实惠。

那么，当市场供给还是不够的时候，政府应该做什么？我们是通过政策手段实现资源的重新配置，对于企业进行公共资源的投入进行适当补贴，对于特色楼宇的打造，进行财政方面的引导。

嘉宾 桑琳琳（和邦投资集团招商公司副总经理）

主持人：和邦用九层楼来解决停车难的问题，这对于写字楼来说是非常有魄力的，桑总针对这个问题，向在座嘉宾进行阐述。

嘉宾：和邦一直是一个物业自持的写字楼运营单位，自持物业已经有16年了，针对停车难的问题，我们推出的九层停车场，是当时的任何写字楼都无法做到的。这源于我们对于业主的服务意识。我们不光有针对自己业主白天服务，晚上也向附近的居民进行免费开放，此事当时也被登为报纸头条。

因此，作为一个物业持有的商业办公企业，不仅要对业主有主动和周到的服务意识，也要对有一定的社会责任感，只有我们去回馈社会，社会才会来回馈我们。

嘉宾 杨卫珍（博洋置业不动产管理中心主任）

主持人：希望杨总针对博洋地产的产业招商进行阐述。

嘉宾：博洋地产因为产业优势，从开始一直基于纺织制造业，进行写字楼宇的自持有，在自身产业的基础上，进而进行空间资源的共享。博洋地产的大楼建造之前就与目标客户群进行沟通，进而对未来大楼的设计，业态的调整等进行精准化定位。另外，博洋的写字楼不是造好卖完就好，而是更加更加注重业态上的平衡。

嘉宾 陈彩强（宁波创客工场投资有限公司董事长）

主持人：陈总公司是从事服务式办公租赁、楼宇运营以及众创空间运营、招商代理等业务。请陈总谈谈如何从基础设施配套提升楼宇品质？

嘉宾：我们公司发展4年时间，目前已经运营管理近8万平米办公空间、4个不同产业的众创空间项目、招商代理项目近15万平米。针对宁波楼宇的发展，已经进入了2.0时代，以下是我的一些思考：

1、楼宇经济总体上从以往的比硬件，比地段，比租金转向比软件，比环境，比服务，从原来的注重经济效益，转向注重社会效益，人文效益，生态效益。楼宇经济正呈现硬件“智能化”，软件“个性化”，诉求多元化的发展态势。

2、从载体上，楼宇经济已经开始从单打独斗的零散式发展逐步形成产业集聚区，中央商务区，特色商圈，特色小镇等不同形式的载体，承载着新一轮的楼宇经济发展。

3、空间布局：从独用到共享，在楼宇总体布局上，将餐饮、娱乐、健身、休闲、书吧等公共设施嵌入其中，空间设计更加注重员工之间的交流和互动。

4、物业管理：从粗放式管理到管家式服务转变，应该更加注重节能、绿色、环保、个性的“管家式服务”转变，物业管理更加注重细节，关注个性需求，关注用户体验。